赴美中国游客购房再次居首位：多渠道筹资美金近70%付全款

邹子杰在美国从星巴克集团高级助理副总裁到房地产经纪人的转变，使她成为美国房地产复苏乃至繁荣的受益者。

“我自己的感觉是，我接到的客户一直没断过，每天上班，几乎没有休息日，尤其是去中国度假的时候，看房的人会很多。” 作为巴菲特的伯克希尔-Berkshire Hathaway HomeServices的经纪人，移民美国25年的邹子杰主要服务西雅图地区高科技行业白领和中国新移民。 她说，她接待的80%以上的客户都是中国人。 月销量第一，房地产公司全国系统前1%的经纪人。

根据美国房地产经纪人协会（NAR）近日发布的《2017年美国住宅房地产外国买家报告》（以下简称《报告》），中国已成为美国海外购房者的最大买家连续四年上榜。 它超过了加拿大、英国、墨西哥和印度。

作为外国人在美国购房的主力军，在2016年4月至2017年3月的报告统计周期内，中国购房总交易额达317亿美元（约合人民币2140亿元），去年同期为273亿美元。上一年的美元。 增长16%，超过上年的286亿美元，创历史新高； 购房数量也突破了4万套，在经历了前一年的下滑后，再次创下历史最高点。

中国连续四年成为美国房地产最大的海外买家。 图为纽约中央公园一角。

随着中国外汇流向和全球投资机会的变化，中国人在美国买房投资的行为就像一面镜子，折射出丰富的信息。 这个群体所呈现的特征和故事，也是来自市场的信号。

近70%的现金支付都不容易申请贷款

2016年秋天，当外界担心人民币兑美元汇率将继续走低，进入“7时代”时，获得美国绿卡的贾乔（化名）获得了更多的投资机会。一年多，用所有的钱在纽约市附近买了一栋楼。 一套价值约30万美元的房子。

贾乔告诉第一财经记者，全额付款是不得已而为之。 他想贷款，但申请不到。 由于本人在中国工作，在美国没有收入和消费记录，无法向银行申请正常利息的贷款。

像贾乔这样的人并不少见。 美国的买家大多是来自加拿大和中国大陆的买家。

上述报告显示，76%的加拿大购房者在美国选择全款购房，只有21%在美国申请贷款，而65%的中国购房者选择全款购房。全额付款，26%在美国申请贷款。 相比之下一个比特币买房，美国只有18%的印度购房者全额买房，申请抵押贷款的比例高达79%； 42%的墨西哥人全额买房，51%申请抵押贷款； 比例分别为36%和47%。

有趣的是，在很多经纪人的经历中，很多来自加拿大的买家也是华裔。

“很多从加拿大到美国买房的人也是中国人，他们觉得加拿大的房价太高，转而去美国投资更多的资源和更高的回报率。” 品牌代理人吴光辉告诉第一财经记者。 邹子杰还表示，很多加拿大买家都是从中国移民过来的。

吴光辉告诉记者，中国购房者希望尽可能利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度更大，因为“可供选择的银行较少，一些大银行在美国关闭这个口子（放贷给外国购房者），也是变相控制外国人买房，防止他们抬高当地房价。

美国咨询管理公司Sino-American Insight的首席顾问赵彤对本地银行的房贷非常了解。 她告诉第一财经记者，美国大部分银行不会接受外国人的贷款申请。 “就大西雅图地区而言，可以向中国人提供贷款的银行不超过五家，其中包括中国工商银行美国分行。”

在吴光辉的印象中，华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中信银行以及美国当地的一些银行都会接受华人的抵押贷款申请。 不过最好几家银行同时申请。 一般来说，小银行或地方银行的效率会更高。 “美国一些银行最近对外国买家的贷款通道有所松紧，有的只对高端客户开放抵押贷款，也就是需要先购买金融产品再放贷。”

据赵彤介绍，为规避风险，大部分银行要求外地买家首付40%以上，利率会比本地居民高，通常高1至1.5个百分点。 “申请贷款的外国购房者需要提供至少未来18个月的每月存款证明，在贷款银行开立账户并将银行账户设置为自动还款账户……此外，银行将还要求贷款申请人必须提供近三年的就业收入证明，首付来源可追溯，每月还贷金额不得超过家庭收入的33%。”

在美国买房的过程和在中国是不一样的。 一般是先选房，找到心仪的房子后，先去银行申请贷款预批。 拿到银行的贷款预批信后，就进入到签订合同、交房的环节，然后进入正式的贷款审批阶段，必须在贷款保护期内获批贷款。购房合同。

“在交易完成之前，贷款未能完成的情况并不少见。因此一个比特币买房，选择一家银行非常重要。” 赵彤告诉第一财经记者，贷款人会要求贷款人购买住房保险——不管是外国人还是本地人，要求都是一样的。

而大多数中国人，像贾乔一样，连最初的贷款预批信都拿不到。 不过，一个明显的趋势是越来越多的外国购房者希望为购房融资。 邹子杰说，原来中国购房者主要以现金支付，但现在越来越多的人会使用贷款买房。

吴光辉认为，如果美国进一步加息，人们选择贷款买房的比例会下降，中国购房者也会考虑如何更划算。 但对于美国卖家来说，全款现金支付自然是最受欢迎的。

在美国的外国买家主要分为两类，一类是持有美国绿卡的外国人，一类是非美国居民的外国人。 值得一提的是，非美国居民全额付款购房比例高达72%，明显高于持有美国绿卡的外国买家（35%）； 向美国银行申请贷款的非美国居民比例（21%）明显小于持有美国绿卡的外国购房者（57%）。

有人出售比特币来筹集房屋资金

近一两年，在“宽进严出”的大背景下，个人年购汇5万美元便利化额度没有变化。 转至美国的环节变得更加复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。

由于贾乔的很多亲戚几十年前就已经在美国定居，所以他在用所有的钱买房的过程中，并没有遇到换汇的麻烦。 他与在美国的亲戚达成私下协议，要求他们用美元支付他的房子，而他在中国用人民币兑换。

据业内人士透露，有人通过出售自己的比特币资产，在海外获得美元； 有人通过自己的社交圈在美国找到了愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而不用换钱就可以获得美元。 汇款和海外汇款的麻烦。

除了这些个别的例子，吴光辉表示，一般来说，海外购房者只要准备好首付就可以申请银行贷款。 房子卖掉后，每个月需要偿还的部分房贷可以通过租金来支付。 据她估计，目前美国的住房投资回报率在4%到8%之间，一些有租约的二手独立屋回报率可达10%以上。 “地段越好，房价越高，回报率相对较低。” .

对于“首付还是全款如何筹集资金”的问题，一位在美国的华人购房者表示，通过多年积累每年5万美元的汇款，充分利用家里的汇款额度，筹集资金，然后在美国申请汇丰等银行的海外账户，然后通过自己在国内的汇丰账户直接汇出海外汇款。

当然，也有通过地下钱庄等灰色方式兑换货币、汇出资金的案例。 另外，有些人在香港和大陆都有公司。 也可以境内人员先将人民币汇入公司内地账户，再由公司香港账户汇入等值美元至美国。

贾乔买的房子在纽约市郊。 他告诉第一财经记者，他家的月租金大概在1500到1800美元左右，扣除800到1000美元的税后，月收益大概在1000美元左右。 以购买时30万美元的房价计算，回报率约为4%。

另外，从去年秋天到现在已经将近一年了，贾乔估计整栋房子的总价涨了1万元左右。

该报告专门使用各国货币来衡量美国房价的上涨。 以通货膨胀严重的委内瑞拉货币计算，2017年3月美国房价同比上涨60%； 以贬值的英镑计算，也有20%的涨幅； 以人民币计算，3月房价上涨10%； 以加拿大货币计算，增长了 4%。

根据圣路易斯联邦储备银行的最新数据，2016 年美国的房屋空置率低至 1.7%，为 2003 年以来的最低水平。 最高峰出现在2008年，当时空置率达到2.8%，之后逐年下降。 空置率的下降在一定程度上意味着租赁市场火爆，相应的投资回报率也会提高。

吴光辉表示，虽然美国政府鼓励当地人买房，但由于消费习惯不同，美国租房者仍多于购房者。

用于移民自住或投资配置

对于像贾乔这样拿到美国绿卡但仍主要在中国生活和工作的人来说，在美国买房的主要目的是为了投资。 当然，从长远来看，也不排除自住的可能。

关于在美国买房的目的和用途，上述报告统计显示，39%的中国购房者在美国购买第一套房子是为了自住； 另有 39% 用于度假和住宅投资； 8%是为了孩子上学。 其中，以自住为目的的移民比例远低于印度（76%）和墨西哥（56%）的购房者。

对应申请移民美国的人越来越多，去美国买房的人也越来越多。 但有一个有趣的现象，虽然2017年中国人在美国买房的人数大幅增加，但购买房产的中位数价格却从去年的54.2万美元下降到53万美元； 平均房价从去年的 937,000 美元跌至 782,000 美元，也低于 2015 年 832,000 美元的房价中值。

看来，近期的一系列外汇政策虽然并未削弱国人赴美买房的热情，但却在一定程度上影响了房屋单价。

佛罗里达州最近也成为房地产投资的首选地点。 图为奥兰多。

吴光辉向第一财经记者分析，这除了政策原因外，也说明中国人已经开始买一些投资房了。 过去是刚需，大部分房子是在加州、纽约等华人较多的地方买的，价格大多在50万到100万美元之间。 随着中国人逐渐看到美国一些低洼地区的投资机会，比如得克萨斯州和佛罗里达州，这些地方的独立屋一般20万美元到30万美元就可以买到。

随着中国人购买力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富豪。 越来越多的中产阶级也具备移民海外投资的能力。 为了子女教育而买房的行为也变得更加理性。 不过，与其他国家相比，中国买家的“土豪”属性还是很强的。 53万美元的房价中值远大于美国23.6万美元的房价中值，前者是后者的2.2倍。